今は人生100年時代と言われ、働き方にも多様性が求められています。
大企業でも副業が解禁されてきており、副業を始める人も増えているのです。
そんな中、公務員は国家公務員法や地方公務員法によって、基本的には副業が禁止されています。
いくら安定していると言われている公務員でも、働き方が制限されているとこの先の生活も不安ですよね。
しかし、副業が禁止されている公務員でも条件次第では副業ができるのです。
この記事では、公務員ができる副業の中でも手間や時間をあまりかけずに行える「不動産投資」について紹介していきます。
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公務員の不動産投資は副業になるのか
公務員の副業は、国家公務員法第103条、地方公務員法第38条によって禁止されています。
しかし、不動産投資であれば、人事院規則に定められた範囲を越えなければ、不動産投資が認められているのです。
公務員の不動産投資が副業に該当する条件は以下の3つです。
- 独立家屋(戸建)なら5棟以上、マンションやアパートなら10室以上を持つこと
- 不動産収入が年間500万円を超えること
- 物件の管理を自分で行うこと
該当しなければ許可をとらなくても、不動産投資で収入を得ても問題ありません。
公務員に不動産投資がオススメな理由
公務員の副業として特にオススメなのが「不動産投資」です。
公務員は、基本的に副業が禁止なのですが、条件付きとはいえ副収入を得る手段を得られることは魅力的ですよね。
その中でも「不動産投資」という副業は、公務員が選択する副業として非常に相性がいいのです。
ここでは不動産投資がオススメな理由を紹介していきます。
①物件が勝手に稼いでくれる
不動産投資は、投資の一種であるため自分の時間を切り売りして労働する必要がありません。
500万までという上限はありますが、5棟10室まで所有できるため、自分が所有した物件に入居してもらえれば、物件を所有した分だけ毎月自動的に収入が得られます。
不動産の管理は以下のような業務があります。
- 入居者の募集
- 入退去の手続き
- クレームの対応
- 建物の修繕
物件を自分で管理しようとした場合は、本業に支障が出る可能性があります。
公務員は職務専念義務があるので、自分で管理することはできません。
そのため、物件の管理についても管理会社に管理の委託を任せるようにしましょう。
物件を購入して放置とはいかないため、管理状況の確認は必要ですが、実業務では自分の手間や時間をかけず、不動産管理の主な部分を任せられます。
このように、物件を所持して管理を委託することで、物件が勝手に稼いでくれる状況を作り出せるのです。
②条件の良い融資を受けられる
どのような会社でも、経営状況次第でリストラの可能性は0ではありません。
そのため、会社員はどこかで解雇されるリスクを考えておく必要があります。
しかし、公務員はリストラがないといわれているため、リストラの可能性のある会社員よりも生涯安定して働けます。
このような違いから公務員の場合は、会社員に比べて与信が高いのです。
不動産投資は銀行から融資を受けて始める場合が一般的なため、与信の高い公務員は、融資条件のいい、金利が安い銀行を選ぶことで、有利に不動産投資を進められます。
会社員では受けられないような優遇金利も、公務員であれば受けることが可能でしょう。
このように、与信の高さから銀行からの融資を引き出しやすいため、公務員は不動産投資を始めやすいのです。
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公務員が不動産投資を始める前の注意点
公務員の不動産投資は、条件付きで許されていますが、この条件に違反してしまうと罰則を受けてしまいます。
罰則を受けないためにも、どのような条件を守らないといけないか知っておきたいですよね。
ここでは、公務員が不動産投資を始める前の注意点について3つ説明していきます。
条件を守り、罰則を受けないように不動産投資をやりましょう。
①家賃収入額に注意
1つ目の公務員の不動産投資が副業に該当してしまう条件として、「不動産収入が年間500万円以上になること」という条件があります。
年間家賃が500万円を越えてしまうと、公務員法違反となり罰則が課せられる可能性があるため、不動産投資するときは、収入が年間500万円を越えないようにしましょう。
また、この年間家賃500万円というのは、手元に残る金額ではなく「家賃収入」で計算されます。
計算方法は、「毎月の家賃収入額×室数×12月」などで計算できます。
不動産の支払いなどで手元にお金が残らなかったとしても、家賃収入で500万円を超えると、条件に違反してしまうため注意しましょう。
②投資の規模に注意
2つ目の公務員の不動産投資が副業に該当してしまう条件として、「独立家屋(戸建)なら5棟以上、マンションやアパートなら10室以上を持つこと」という不動産投資の規模が条件にあります。
詳細な条件は以下のとおりです。
- 戸建て5棟 アパート/マンション10室以上
- 土地の賃貸に係る不動産が劇場、映画館、ゴルフ練習場等の娯楽集会、遊技等のための設備を設けたもの
- 賃貸に係る建物が旅館、ホテル等特定の業務の用に供するもの
上記の条件以上の不動産を所持してしまうと、条件に違反してしまうため不動産投資の規模は「戸建て5棟以内またはアパート・マンション10室以内」で所持するようにしましょう。
人事院規則14-8(営利企業の役員)に記載があるとおり、客観的に営利を主目的とすると判断されるような不動産は禁止されています。
娯楽・遊戯などの施設は営利目的と見られるため、条件違反として副業とみなされてしまいます。
物件数と用途に注意して不動産を持つようにしましょう。
③物件の管理方法に注意
3つ目の注意点は、物件の管理を自分で行わないようにすることです。
人事院規則14-8には、以下のとおり記載があります。
(2) 入居者の募集、賃貸料の集金、不動産の維持管理等の不動産又は駐車場の賃貸に係る管理業務を事業者に委ねること等により職員の職務の遂行に支障が生じないことが明らかであること。
公務員は特に国家公務員法や地方公務員法にて、職務専念義務が定められているため本業に支障が出るようなことがあってはいけません。
そのため、不動産投資する上でも、自分の負担を増やさずに、管理を他者に任せることが前提となっているのです。
公務員が、不動産投資するときは、管理会社に管理を委託するなどの対応しましょう。
不動産投資する物件の選び方を工夫すべし
不動産投資する物件にも選び方があります。
やはり住む部屋を選ぶときは、部屋の設備が使いやすかったり、駅やコンビニ・スーパーが近かったりなど利便性がある部屋に住みたいですよね？
入居を決めてもらうためには、条件のいい物件を選ぶ必要があります。
また、条件がいい物件であっても、管理会社の対応が悪ければクレーム処理に追われる可能性もあるため、
管理会社の選び方も重要です。
ここでは上記を踏まえて、よい物件の選び方について解説していきます！
①物件のエリアについて
物件を持っていても、入居する人がいない限り家賃収入は入りません。
空室で家賃収入が入らないというリスクを減らすため、入居したいと思っている人が多い人気のエリアを選ぶ必要があります。
物件のエリアの選び方は、以下の3点です。
- 人口が多いエリア
- 単身者の需要があるエリア
- 住みたい街ランキング上位に入っているエリア
住みたい街ランキング上位に入っているエリアや、都心など人が集まっているエリアであれば、賃貸を利用する人の数が増えるため、空室のリスクを減らせます。
近くにコンビニがある、ターミナル駅が近いなど利便性を持つエリアであれば、単身者にも人気があるため空室のリスクが減らせます。
大学など学校が近い場所だと学生の入居なども狙えるでしょう。
②建物の設備について
入居者が物件を選ぶとき、建物の共用部や部屋の中の設備をチェックします。
特に部屋の中にある収納や水回りは、よく見られるところです。
設備に異常はないか、使いやすさに配慮されているかなどチェックしておきましょう。
中古で購入する場合は、新築とは違い様々な箇所が劣化している場合があります。
劣化している箇所を直すため、修繕費も視野にいれなければいけません。
購入前に住宅診断、いわゆるホームインスペクションが可能な場合もあるため、ある程度修繕費用の予測を立てられます。
③管理会社について
大切な物件は、信頼できる管理会社にお願いすることが大切です。
設備不良やクレームなどのトラブルが発生したときに、すぐ動いてくれる管理会社を選ぶようにしましょう。
管理会社を選ぶポイントは以下のとおり。
- 担当者のレスポンスが早い
- 物件の近くに管理会社がある
- コールセンターがあるなどいつでも連絡が可能である
水漏れや雨漏り、鍵を無くすなど、入居者から寄せられるトラブルにすぐ対応しなければ、入居者の不満が解消されず退去の原因になってしまいます。
何かあってもすぐに来て対応してもらえるよう、いつでも連絡が可能で、物件から近い管理会社がよいでしょう。
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まとめ
この記事では、公務員でもできる副業として不動産投資を紹介しました。
副業が禁止されている公務員ですが、営利事業にみられないよう注意点に気をつけていれば、手間をかけることなく不動産投資から収入を得られます。
会社員と比べても、公務員は融資の面でも優遇されることが多いため、不動産投資を始めやすいことも利点です。
公務員でもできる副業を探している人は、限られた副業の選択肢として不動産投資を検討してみましょう。
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