住宅ローンを3,000万円組もうと思っているが、そんなに借りれるのだろうか？
内公務員でも住宅ローンを借りるのに何かお得な制度ってないのかな？
我々公務員は、給与や福利厚生などが民間の会社と比べて充実していると言えます。
賃貸住宅なら大体2.3万円ほどの家賃補助が支給されます。
県庁なら１LDKで家賃1万円、３LDKで3万円しない職員住宅もあります。
なので、定年退職まで賃貸住宅を利用して、定年退職後に住宅を購入するという方もいらっしゃいます。
しかし公務員は住宅ローンが借りやすく、優遇される制度もあるのをご存じでしょうか。
優遇制度は住宅ローンの返済を早くするために、利用した方がいいかもしれません。
本記事では公務員が住宅ローンを利用する際のメリット・デメリットについて説明します。
読み終われば、住宅ローンを利用する際の不安が取り除かれています。
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公務員が住宅ローンを組みやすい理由
公務員は住宅ローンが組みやすく、金利が優遇されやすいと言われています。
理由は３つあります。
- 失業しない
- 収入が安定している
- 退職金が保障されている
失業しない
公務員が住宅ローンを組みやすい一番の理由は失業しないことです。
公務員は自己都合での退職以外で解雇に相当する免職などはなく、道州制などない限り、県や市が倒産する心配はありません。
無断欠勤が半年ほど続くなどがない限りは定年までの雇用が約束されています。
福利厚生でも病気や怪我があっても休暇や休業で退職をせずに治療に励むことができます。
住宅ローンでは、審査要件に収入が長期的に安定しているのかが重要な項目となっていますので、公務員は優遇されやすいのです。
収入が安定している
月々の収入が安定していることも住宅ローンを組む際に有利に働きます。
公務員には給料の金額がボーナスである期末・勤勉手当を含めて大きく変わることはなく、遅配もありません。
民間企業のように景気に大きく左右されることは少ないので、貸し出す側に安心感があります。
ボーナス払いを利用する人は民間ではボーナス0円の際にワタワタしてしまいますが、公務員では変動は大体数万円から10万円くらいまでです。
つまり、ご家庭で急な出費が出てこない限りは「払えない」なんて状況になることがないのです。
退職金が法律で担保されている
公務員は国家公務員。地方公務員によって異なりますが、法律、または条例で退職手当金の保護が約束されています。
民間企業が倒産する退職金が出るのか怪しいです。
しかし、定年後でも残債がある場合に公務員は退職金で対応できるのも、住宅ローンを組みやすい理由です。
公務員でも住宅ローンを受けられないケース
安定した収入を得られる公務員ですが、条件によっては住宅ローンの審査に通らない場合があります。
その理由をご紹介します。
- 滞納歴がある
- 健康面に問題がある
- 購入物件に問題がある
- 借入額が高い
滞納歴
公務員に限ったことではありませんが、クレジットカードや携帯電話の分割払いなどの借金の滞納や遅延があれば、公務員であっても住宅ローンが通らない可能性があります。
借金の滞納や遅延は、いわゆる金融事故というのですが、これは信用情報を傷つけることになるので気をつけましょう。
健康面に不安がある
健康面に不安があると、住宅ローンの審査が下りない場合があります。
住宅ローンの利用時にはほとんどの場合、団体信用生命保険（団信）に加入することが条件になります。
団信とは、住宅ローンの債務者に何かあった場合、例えば死亡や高度障害などが生じた時に住宅ローンの残りの債務を保証する保険のことです。
生命保険ですから、健康面に不安があれば加入が難しいです。
団信に加入できない場合は団信加入が必須ではないフラット35などを利用するなどの方法があります。
もっとも利用すると少し金利が高くなってしまい、総額支払いが大きくなるので健康には注意しておきたいですね。
問題物件の購入
融資を受ける場合は、担保というのが必要となります。
ほとんどは購入物件を担保に融資をします。
そうすると、あまりにも担保価値が低い物件を購入すると住宅ローンを借りれないまでも思った金額の買い出しがされないケースがあります。
他には建築基準法に反している物件を購入したりすると借りられないことがあります。
購入前に金融機関に事前によく相談しておくことが良いでしょう。
借入額が高い
金機関によって現在の年収による最大融資金額が決められています。
また、いくら公務員の年収が安定しているからといって、地方公務員では部長クラスにならないと1,000万円には届きません。
たくさん借りようと思ってもせいぜいが3,000万円までが一般的です。
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公務員の借入限度額
公務員の住宅ローンの借入可能金額は年収から計算します。
収入に対する年間住宅ローンの負担割合を返済負担率といいます。
返済負担率の上限は金融機関で異なりますが、およそ30％ｰ35％です。
計算方法
ローン返済をするにあたり無理のない支出となっているか否かの参考データとして返済負担率は利用されます。
返済負担率の計算式は下記の通りです。
返済負担率（％）＝ 住宅ローン年間返済額 ÷ 年収 × 100
【計算例】
年収500万円の公務員が住宅ローン年間返済額120万円の場合の返済負担率を計算してみます。
返済負担率 ＝ 120万円 ÷ 500万円 × 100 ＝ 24％
月々の支払いは 120万円 ÷ 12月 ＝ 10万円 となります。
借入限度の目安
上記の計算式から逆算すれば、公務員でも3,000万円借入をすることはできます。
HOME’Sの住宅ローンシミュレーターを参考にしました。
返済負担率を最大の35％
公務員30歳の年収を400万円
頭金なし
返済期間を35年
金利を3％と固定
借入限度額は3,014万円でした。
共済貸付
公務員の場合、共済住宅ローンを利用できます。
共済住宅ローンは公務員の相互扶助や生活向上のために設けられた住宅ローンです。
メリット
共済住宅ローンでは抵当権の設定が不要で、連帯保証を付ける必要がありません。
一般の住宅ローンでは住宅に抵当権設定をしますので、ローン残債の支払い遅延が続けば、差し押さえられることがあります。
しかし、共済住宅ローンでは抵当権設定がありませんので、差押えの心配がありません。
また、連帯保証人をつける必要が無く、保証会社への保証料の支払いもありませんので、購入時諸経費を安く抑えることができます。
融資審査も民間住宅ローンと比較すると緩く、心理的な負担が減ります。
さらに、災害などに見舞われた場合は追加融資制度もありますので、安心感があります。
デメリット
先ず貸付限度額が低いというのが挙げられます。
これは住宅の抵当権設定が無いことや担保が定年退職時の退職金になることが要因と考えられます。
退職金が担保となるため、勤続年数により貸付限度額は上下します。
また、貸付金利も一般住宅ローンと比較しますと高い傾向があります。
さらに、申請書の提出期限が月単位であるので、月末に間に合わず翌月に提出した場合、貸付は当初の翌々月となる場合があります。
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住宅ローンを受ける時の注意点
地方公務員の場合、一般的に負担家賃に応じて、住宅手当が最大28,000円ほど支給されます。
住宅手当は賃貸住宅の家賃に対する手当となっています。
自分の住宅を購入して賃貸でなくなれば、住宅手当の支給はなくなりますので注意が必要です。
住宅手当がなくなり、住宅ローン返済分の負担がでてきますのでよく計算しておきましょう。
なお、自分が市役所に入庁した2013年頃はマイホーム手当というものがあり、7,000円ほど毎月貰えていましたが、3年後くらいに廃止になってしまいました。
今現在もマイホーム手当がある自治体はなかなかないかと思います。
もっとも、住宅ローン控除を利用すれば年末時点での、残りの貸し出し金額１％分を所得税や住民税から控除することができます。
金額や適用条件、期間などについてよく確認しておきましょう。
まとめ
公務員が住宅ローンを利用しやすいです。
しかし、だからといって先のことを考えずに大きく借りると生活が苦しくなるので、返済シミュレーションはしておきましょう。